Mua bán căn hộ chung cư hướng dẫn chi tiết

2. Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi đã có HĐMB (căn hộ chưa được cấp sổ hồng )

Đây là loại hình mua bản phố biến nhất hiện nay trên thị trường BDS. Vì tới gian từ khi ký kết HĐMB đến bàn giao sổ hồng khá dài, thường từ 2-3 năm có khi lên đến 10 năm. Nếu chủ đầu tư chậm ra sổ.

Hình thức mua bán này chịu ảnh hưởng từ một bên thứ 3 đó là chủ đầu tư của dự án. Người bản muốn chuyển nhượng cần hộ của minh: phải có giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế GTGT của căn hộ.

Một khi người bản chưa hoàn tất các khoản tiền thanh toán với chủ đầu tư, các khoản nợ khác (nếu có), hoặc giải chấp ngân hảng (nếu vay ngân hàng ). Thì việc mua bản sẽ không được phòng công chứng chấp thuận.

Quy trình sang nhượng sẽ diễn ra theo biểu đồ sau:

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể gồm các bước sau:

Bước 1. Bên bán nộp đơn xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ và các giấy tờ liên quan lên chủ đầu tư

Sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đi đến thống nhất các thoả thuận mua bán về. Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên…. Bên chuyển nhượng nộp đơn lên chủ đầu tư, đính kèm bản sao HĐMB, CMND. Hộ khẩu xác minh quyền sở hữu để xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ của mình.

Chủ đầu tư sẽ kiểm tra tiến độ thanh toán của bạn có bị chậm, thiếu, vướng, hợp đồng mua bán có đang thế chấp vay ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ ra văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. 

Lúc này bên chuyển nhượng mới đủ điều kiện được phép chuyển nhượng căn hộ khi chưa có sổ hồng.

Bước 2: Hai bên ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và công chứng văn bản đó tại văn phòng công chứng

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng căn hộ chung cư. Và bên nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ soạn thảo. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (thông thường đến phòng công chứng để công chứng viên soạn). Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm có:

• Căn cước công dân/ Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu (bản gốc).
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) (bản gốc).
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc).
• HĐMB căn hộ của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc).
• Biên bản làm việc của chủ đầu tư giữa hai bên chuyển nhượng & nhận chuyển nhượng (bản gốc).
• Thông báo của chủ đầu tư về việc đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán (bản gốc).
• Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà).
• Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc).
• Phụ lục biên bản thanh toán đợt chủ quyền (trường hợp đã nhận nhà).

Bước 3. Kê khai nộp thuế, lệ phí cho cơ quan nhà nước

Sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư. Bên chuyển nhượng hoặc người đại diện sẽ thực hiện các thủ tục sau để kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đại diện hai bên đến UBND xã/phường nơi căn hộ chung cư trực thuộc, nộp hồ sơ xin “Giấy xác minh vị trí đất”. Hồ sơ xin xác minh vị trí đất gồm có: HĐMB ký với chủ đầu tư. Hợp đồng chuyển nhượng (Công chứng). Đơn xin xác minh vị trí đất bản sao kèm bàn chính để đối chiếu.

Sau khi có “Giấy xác minh vị trí đất” bên bán đem đầy đủ “hồ sơ chuyển nhượng” đến chi cục thuế. Căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó. Lấy biên lai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp: 

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2% (Theo luật hiện hành).

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).

Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định. Thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định. Căn cứ theo vị trí căn hộ để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc).
• Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo.
• Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc).
• Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực).
• Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Bước 4: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ nộp lên chủ đầu tư để ra HĐMB mới gồm có:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc).
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
• Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
• Biên lai đã nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc).
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng. (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực).
• Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

Cấp giấy xác nhận

Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư nhận được hồ sơ hợp lệ. Thì phải xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư. Sau đó chủ đầu tư sẽ phải gửi lại bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ sau.

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc).
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc).
• Biên bản bàn giao nhà (bản gốc).