3 dạng mua bán sang nhượng căn hộ chung cư thường gặp: 

Cùng landcenter tìm hiểu 3 dạng mua bán căn hộ chung cư thường gặp là: 1 là Chưa có HĐMB, 2 là đã có HĐMB, 3 là đã có sổ hồng

1. Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán (chỉ mới ký thỏa thuận đặt cọc )

Đây là trường hợp cũng khá dễ gặp trên thị trường Bất động sản hiện nay. Chủ yếu dành cho các nhà đầu tư lướt sóng. Lúc này, các dự án vừa được chủ dầu tư mở bán sơ cấp, căn hộ chưa hoàn thành xong phần mỏng và chưa có hợp đồng mua bán. Và người mua mới chỉ thanh toán không quá 30% giá trị chung cư, thường rơi vào từ 10-20% giá trị.

Lúc này, khách hàng muốn chuyển nhượng căn hộ đã mua được hay không. Tùy thuộc hoàn toàn vào chính sách và quy định của chủ đầu tư dự án dó.

Nếu chủ đầu tư có quy định cho phép sang nhượng khi căn hộ chưa có HĐMB. Thì việc mua bán sang tên diễn ra bình thường, Việc mua bản này chỉ cần phía đại diện chủ đầu tư làm chứng. Và sang tên trên thỏa thuận giữ 2 khách là được. Không cần công chứng.

Việc thu phí chuyển nhượng này tùy thuộc vào chủ đầu tư. Có thể miễn phí (Vinhomes, Hà Đô, Sunwah…) đền vài chục triệu đồng. Quý khách cần lưu ý hỏi những thông tin này trước khi đặt cọc mua nếu muốn đầu tư lướt.

Con nếu chủ đầu tư không cho phép (thường là Keppel Land, Nam Long….). Người bản phải chờ đến lúc ký HĐMB với CĐT xong mới được phép chuyển nhượng. Theo quy định pháp luật. 

Quy trình, thủ tục sang nhượng sẽ diễn ra như sau:

Bước 1:

Người mua và người bán sau khi thỏa thuận về giá cả thuận mua vừa bán. Thi tiến hành đặt cọc giữa người mua và người bán với một khoản tiền nhất định. Tùy theo giá trị mua bán mà người bán có thể đưa ra mức đặt cọc khác nhau. Giao động tứ 50-200 triệu đồng.

Lưu ý: Khi đặt cọc phải đặt cọc chính chủ, tránh các trường hợp nhận hộ không đúng tên trong hợp đồng. Vì pháp lý khi tranh chấp hợp đồng cọc còn chưa được đảm bảo như các loại hợp đồng khác.

Bước 2:

Người bán làm đơn đề nghị chuyển nhượng nộp lên chủ đầu tư (bên mua và bên bán chuẩn bị hồ sơ sang tên như sổ hộ khẩu, cmnd, hợp đồng đặt cọc, các hóa đơn… theo yêu cầu của chủ đầu tư.

Bước 3:

Trong vòng 7-15 ngày làm việc, chủ đầu tư sẽ chuẩn bị hồ sơ đối tên cọc. Tiến hành mới người mua và người bán lên làm thủ tục đổi tên.

Hai bên ký xác nhận, có chủ đầu tư làm chứng. Người mua thanh toán tiền cho người bản, Người bán hoàn trả thỏa thuận đặt cọc, toàn bộ phiếu thu liên quan đến căn hộ cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư xác nhận và in phiếu nhận bàn giao, phiếu hẹn hoàn trả hồ trơ cho người mua.

Bước 4:

Chủ đầu tư hẹn người mua mới lên nhận lại thảo thuận đặt cọc và phiếu thu mang tên mình. Hoàn tất thủ tục sang tên cho khách được.

mua ban can ho chung cu bang hop dong coc
Mua bán căn hộ chung cư bằng hợp đồng cọc

2. Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi đã có HĐMB (căn hộ chưa được cấp sổ hồng )

Đây là loại hình mua bản phố biến nhất hiện nay trên thị trường BDS. Vì tới gian từ khi ký kết HĐMB đến bàn giao sổ hồng khá dài, thường từ 2-3 năm có khi lên đến 10 năm. Nếu chủ đầu tư chậm ra sổ.

Hình thức mua bán này chịu ảnh hưởng từ một bên thứ 3 đó là chủ đầu tư của dự án. Người bản muốn chuyển nhượng cần hộ của minh: phải có giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế GTGT của căn hộ.

Một khi người bản chưa hoàn tất các khoản tiền thanh toán với chủ đầu tư, các khoản nợ khác (nếu có), hoặc giải chấp ngân hảng (nếu vay ngân hàng ). Thì việc mua bản sẽ không được phòng công chứng chấp thuận.

Quy trình sang nhượng sẽ diễn ra theo biểu đồ sau:

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể gồm các bước sau:

Bước 1. Bên bán nộp đơn xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ và các giấy tờ liên quan lên chủ đầu tư

Sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đi đến thống nhất các thoả thuận mua bán về. Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên…. Bên chuyển nhượng nộp đơn lên chủ đầu tư, đính kèm bản sao HĐMB, CMND. Hộ khẩu xác minh quyền sở hữu để xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ của mình.

Chủ đầu tư sẽ kiểm tra tiến độ thanh toán của bạn có bị chậm, thiếu, vướng, hợp đồng mua bán có đang thế chấp vay ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ ra văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Lúc này bên chuyển nhượng mới đủ điều kiện được phép chuyển nhượng căn hộ khi chưa có sổ hồng.

Bước 2: Hai bên ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và công chứng văn bản đó tại văn phòng công chứng

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng căn hộ chung cư. Và bên nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ soạn thảo. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (thông thường đến phòng công chứng để công chứng viên soạn). Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm có:

  • Căn cước công dân/ Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu (bản gốc).
  • Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) (bản gốc).
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc).
  • HĐMB căn hộ của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc).
  • Biên bản làm việc của chủ đầu tư giữa hai bên chuyển nhượng & nhận chuyển nhượng (bản gốc).
  • Thông báo của chủ đầu tư về việc đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán (bản gốc).
  • Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà).
  • Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc).
  • Phụ lục biên bản thanh toán đợt chủ quyền (trường hợp đã nhận nhà).

Bước 3. Kê khai nộp thuế, lệ phí cho cơ quan nhà nước

Sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư. Bên chuyển nhượng hoặc người đại diện sẽ thực hiện các thủ tục sau để kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đại diện hai bên đến UBND xã/phường nơi căn hộ chung cư trực thuộc, nộp hồ sơ xin “Giấy xác minh vị trí đất”. Hồ sơ xin xác minh vị trí đất gồm có: HĐMB ký với chủ đầu tư. Hợp đồng chuyển nhượng (Công chứng). Đơn xin xác minh vị trí đất bản sao kèm bàn chính để đối chiếu.

Sau khi có “Giấy xác minh vị trí đất” bên bán đem đầy đủ “hồ sơ chuyển nhượng” đến chi cục thuế. Căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó. Lấy biên lai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp: 

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2% (Theo luật hiện hành).

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).

Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định. Thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định. Căn cứ theo vị trí căn hộ để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc).
  • Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo.
  • Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc).
  • Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực).
  • Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Bước 4: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ nộp lên chủ đầu tư để ra HĐMB mới gồm có:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc).
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
  • Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
  • Biên lai đã nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc).
  • Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng. (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực).
  • Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

Cấp giấy xác nhận

Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư nhận được hồ sơ hợp lệ. Thì phải xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư. Sau đó chủ đầu tư sẽ phải gửi lại bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ sau.

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc).
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
  • Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc).
  • Biên bản bàn giao nhà (bản gốc).
quy trinh mua ban can ho chung cu bang hdmb
Quy trình mua bán căn hộ chung cư bằng HĐMB

3. Quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng.

Quy trình mua bán căn hộ có sổ hồng thường được diễn ra theo 5 bước: thỏa thuận ban đầu, tiến hành đặt cọc căn hộ, hợp đồng công chứng, khai thuế với cơ quan nhà nước, hoàn tất thủ tục sở hữu nhà.

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

Bên mua và bên bán cần thỏa thuận ban đầu rõ ràng về khoản tiền cọc cũng như tình trạng pháp lý của căn hộ (sổ hồng). Để cẩn thận hơn người mua sẽ ra phòng Địa chính nơi căn hộ tọa lạc. Để tìm hiểu về các vấn đề pháp lý của căn hộ có đủ điều kiện tiến hành mua bán hay không.

Người mua cũng cần kiểm tra để bảo đảm người bán có phải là chủ sở hữu thực sự của căn hộ hay không. Hoặc có người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền theo quy định của pháp luật để thực hiện giao dịch chuyển nhượng không.

Sau khi xác nhận được các thông tin pháp lý của căn hộ thì 2 bên mua và bán sẽ tiến hành những thỏa thuận sau:

  • Số tiền đặt cọc là bao nhiêu?
  • Thời gian đóng cọc?
  • Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
  • Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một checklist để kiểm tra.
  • Chi phí công chứng, các loại thuế ai đóng. Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ.

Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ

Để tiến hành bước thứ 2 cần có mặt của các bên: bên mua, bên bán và có thể có bên làm chứng. Khoản tiền đặt cọc để tiến hành thực hiện các bước tiếp theo.

Hai bên mua và bán có thể tiến hành làm thủ tục tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên sẽ mất một khoản phí nhỏ nhưng sẽ mang lại an toàn cho người mua. Tránh các trường hợp đóng tiền cọc nhiều lần. Phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.

Bước 3: Hợp đồng công chứng

Sau khi hoàn thành hợp đồng đặt cọc, theo lịch đã thỏa thuận từ bước 1. Hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành. Ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước. Và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua.

Các giấy tờ bên bán cần chuẩn bị bao gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng).
  • Tờ khai thuế trước bạ.
  • Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có).
  • CMTND+Hộ khẩu của bên Bán nhà.
  • Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình).
  • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
  • (Mỗi giấy tờ cần chuẩn bị 02 bản bao gồm 01 bản sao và 01 bản photo).
  • Các giấy tờ bên mua cần cung cấp:
  • Chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước công dân.
  • Hộ khẩu của vợ chồng.

(Cũng như bên bán, mỗi giấy tờ cần gồm 01 bản sao và 01 bản chính).

Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.

Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước

Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, bên bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong. Nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:

  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng.
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ.
  • Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
  • CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà.
  • CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà.
  • Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.

(Mỗi giấy tờ gồm 02 bản bao gồm 01 bản sao và 01 bản chính).

Các trường hợp không phải đóng phí, thuế

Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em.

Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất.

Các mức thuế, lệ phí phải nộp để thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có:

  • Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng (do bên bán nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
  • Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng (do bên mua nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
  • Lệ phí cấp sổ: 50.000 – 100.000 đồng.
  • Ngoài ra, còn có lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. 

Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ. Để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận. Thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:

  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua.
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
  • Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
  • CMTND + Hộ khẩu của bên Mua.
  • Tờ khai trước bạ mới.
  • Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.

Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.

Về pháp lý và thủ tục chuyển nhượng…

Sỏ đỏ hay hợp đồng mua bán có thể cầm cố trong ngân hàng hoặc đã trả 100%.

-Nếu sổ đỏ vay ngân hàng thì chủ nhà phải tất toán với ngân hàng để rút sổ rồi mới lên văn phòng công chứng sang tên cho khách được.

– Nếu hợp đồng mua bán cầm cố trong ngân hàng thì phải tất toán để rút hdmb với lên văn phòng công chứng sang tên cho khách được

Trích: landcenter

Mua bán căn hộ chung cư có sổ tại phòng công chứng

Đoàn Vương Triều

Ở mỗi dự án khác nhau, tôi sẽ có những góc nhìn khác nhau để giúp khách hàng có thêm nhiều thông tin để dễ dàng hơn trong việc lựa chọn dự án. Có thể là mua ở đâu sống tốt, dự án nào chủ đầu tư uy tín, giải pháp tài chính nào phù hợp. Quý khách có thể chia sẻ với Vui an cư đầu tư cùng Mr. Triều 09166949 để đem lại cho quý khách những giải pháp phù hợp nhất có thể. Tôi là Đoàn Vương Triều - CEO Landcenter.vn cùng đồng hành với các chủ đầu tư xây dựng nên thương hiệu Landcenter uy tín được nhiều giới đầu tư biết đến. __ [Chi tiết liên hệ của tôi - CEO Đoàn Vương Triều | Mail: doanvuongtrieu@gmail.com | SĐT: 0909166949

Trả lời